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Fair housing & service animals

Solid Ground’s Tenant Counselors receive frequent questions about tenants’ rights around having service or assistive animals in housing in Washington state. Common questions include:

• What information can my landlord ask about my need for a service animal?
• How do I go about requesting permission from my landlord to have a service animal?

To gain a better understanding, it is helpful to know the Fair Housing definitions of “Disability,” “Reasonable Accommodation” and “Service Animal.”

• Disability: The Washington State Law Against Discrimination defines disability as a sensory, mental, or physical condition that significantly limits a person’s ability to perform major daily functions (e.g., seeing, hearing, speaking, walking, breathing, performing manual tasks, learning, caring for oneself, and working).
• Reasonable Accommodation: This is a change in rules, policies, practices or services that enable a person with a disability to have equal opportunity to use and enjoy a dwelling unit or common space. (E.g., A building with a “no pets” policy might make a reasonable accommodation for a blind tenant in allowing the tenant to keep a guide dog.)
• Service Animals: These are animals that work, provide assistance, or perform tasks for the benefit of a person with a disability, or provide emotional support that alleviates one or more identified symptoms or effects of a person’s disability. Service animals are not pets.

A service animal must be allowed even in a no-pets building, and a landlord cannot charge a pet fee or collect a pet deposit for a service animal. The tenant is responsible for their service animal and its behavior in the building. If the service animal causes damages, the tenant may be charged for the repairs. If the animal is not house broken or is out of control and the tenant does not take effective action to control it, the landlord may ask the individual to obtain corrective training for the service animal or even to remove the service animal from their home.

Also, a landlord may not ask about the nature of the disability. If the disability is clearly obvious (such as a person who is blind, using a guide dog), the landlord may not ask questions about the disability or the need for the animal. The landlord cannot require documentation for the animal, such as a certificate or license. If the disability is not obvious, they may ask for a letter from the tenant’s service provider (a medical professional or other professional who knows about your disability and accommodation needs, such as a peer support group or non-medical service provider) documenting that the tenant has a disability and that there is a disability-related need for the animal.

Our sample letter to request Reasonable Accommodations has language that can help you request a service animal.

More than one agency oversees and enforces the laws on this topic, depending on where the person resides, and the following four agencies oversee service animal investigations:

• Seattle: Seattle Office for Civil Rights
• Tacoma: Tacoma Human Rights Commission
• Unincorporated King County: King County Office of Civil Rights & Open Government
• Everywhere else in Washington state: Washington State Human Rights Commission 

Want to find out more about Service Animals? Check out the following resource:
The ADA National Network.

Vivienda justa y animales de servicio

Los consejeros de inquilinos de Solid Ground reciben muchas preguntas sobre los derechos de los inquilinos acerca de los animales guía o de servicio en relación a la vivienda en el Estado de Washington. A continuación, respondemos a algunas de estas preguntas:

• ¿Qué información puede pedir el propietario de mi vivienda acerca de mi necesidad de un animal de servicio?
• ¿Cómo pido el permiso del propietario para tener un animal de servicio?

Para comenzar, resulta útil conocer las definiciones de “discapacidad,” “adaptación razonable” y “animal de servicio” de acuerdo a las leyes y normas de vivienda justa.

• Discapacidad: La Ley contra Discriminación del Estado de Washington define la discapacidad como una condición sensorial, mental o física que limite de forma importante la capacidad de una persona de realizar las funciones importantes cotidianas (por ejemplo, ver, oír, hablar, caminar, respirar, realizar tareas manuales, aprender, cuidarse y trabajar).
• Adaptación razonable: Esto significa un cambio en las reglas, políticas, prácticas o servicios destinado a permitir a una persona con discapacidad gozar de la oportunidad de utilizar y disfrutar una unidad de vivienda o espacio compartido en condiciones de igualdad. (Por ejemplo, un edificio con una regla que prohíbe las mascotas podría hacer una adaptación razonable para un inquilino ciego al permitirle tener un perro guía.)
• Animales de servicio: Estos son animales que trabajan, ayudan o realizan tareas para el beneficio de una persona con discapacidad, o que brindan apoyo emocional para aliviar uno o más síntomas o efectos identificados de la discapacidad de una persona. Los animales de servicio no son mascotas.

Se debe permitir un animal de servicio inclusive en los edificios donde no se permiten mascotas, y el propietario no puede cobrar una cuota o depósito de mascotas por un animal de servicio. El inquilino es responsable por su animal de servicio y el comportamiento de este en el edificio. Si el animal de servicio provoca daños, el inquilino podría tener que pagar por las reparaciones. Si el animal no está domesticado o está fuera de control y el inquilino no toma medidas eficaces para controlarlo, el propietario de la vivienda puede pedirle que obtenga adiestramiento correctivo para el animal de servicio, o inclusive que retire el animal de la vivienda.

Un propietario de vivienda no puede preguntar por la naturaleza de una discapacidad. Si la discapacidad es evidente (tal como un ciego que tiene un perro guía), el propietario no puede hacer preguntas acerca de la discapacidad o la necesidad de un animal. Tampoco puede exigir la documentación del animal, tal como un certificado o licencia. Si la discapacidad no es evidente, el propietario puede pedir una carta del proveedor de servicios del inquilino (un profesional de salud u otro profesional que esté enterado de su discapacidad y necesidad de adaptaciones, tal como un grupo de apoyo o proveedor de servicios no médicos) para documentar que el inquilino tiene una discapacidad y que necesita el animal debido a la discapacidad.

Nuestra Carta modelo para pedir adaptaciones razonables incluye lenguaje que puede resultar útil para pedir un animal de servicio.

Varias agencias fiscalizan y aplican las leyes relativas a este tema. Las cuatro siguientes agencias realizan investigaciones de animales de servicio en sus respectivas áreas:

• Seattle: Seattle Office for Civil Rights
• Tacoma: Tacoma Human Rights Commission
• Zonas no incorporadas del Condado de King: King County Office of Civil Rights and Open Government
• Otras áreas del Estado de Washington: Washington State Human Rights Commission

Para más información acerca de animales de servicio, consulte el siguiente recurso:
The ADA National Network.